《民法典》撐腰：交物業(yè)費(fèi)先要4張憑證，缺1張可拒繳，別再催就付

您知道嗎？ 全國(guó)物業(yè)糾紛中，高達(dá)38%的案例源于業(yè)主在信息不對(duì)稱情況下的盲目繳費(fèi)。 每年年底，物業(yè)催費(fèi)電話響起，很多業(yè)主習(xí)慣性地掃碼付款，卻從沒想過(guò)——我們繳納的這筆錢，買到的服務(wù)到底值不值？ 合同寫了什么？ 費(fèi)用去了哪里？ 《民法典》早已明確，繳費(fèi)不是單方面義務(wù)，而是基于明確服務(wù)約定的雙向承諾。 2025年以來(lái)，物業(yè)收費(fèi)規(guī)范進(jìn)一步細(xì)化，業(yè)主在付款前有權(quán)索要四張關(guān)鍵憑證，缺一不可。

第一張憑證是物業(yè)服務(wù)合同原件。 這份合同是界定雙方權(quán)利與義務(wù)的基石。 它必須明確寫明服務(wù)范圍、標(biāo)準(zhǔn)、期限、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式及繳費(fèi)時(shí)間。 當(dāng)物業(yè)上門催費(fèi)時(shí)，第一步就是請(qǐng)他們出示這份合同原件。

如果物業(yè)拿不出合同，或者合同內(nèi)容語(yǔ)焉不詳，比如只用“保證環(huán)境衛(wèi)生”這類模糊表述，而缺乏“每日清掃公共樓道兩次”的具體標(biāo)準(zhǔn)，您就有理由要求他們先明確服務(wù)內(nèi)容再談繳費(fèi)。 現(xiàn)實(shí)中，不少小區(qū)仍在使用開發(fā)商簽訂的前期物業(yè)合同，其服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)往往與業(yè)主實(shí)際期待存在差距，這就更需要一份清晰的合同作為評(píng)判依據(jù)。

第二張憑證是物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備案表。 物業(yè)費(fèi)的定價(jià)并非物業(yè)公司能隨意決定的。 根據(jù)規(guī)定，物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)需要向當(dāng)?shù)刈〗ɑ蛭飪r(jià)部門進(jìn)行備案，以此確保其合法性。 這張備案表就是官方的“定價(jià)許可證”。

您需要核對(duì)，物業(yè)實(shí)際收取的費(fèi)用是否與備案價(jià)格一致。 曾經(jīng)有深圳某小區(qū)的業(yè)主發(fā)現(xiàn)，物業(yè)公示的物業(yè)費(fèi)為每平方米2.8元，但官方備案價(jià)格僅為2.2元。 憑借這份備案憑證，業(yè)主們成功追回了多交的差價(jià)。 如果物業(yè)無(wú)法出示有效的備案憑證，或者實(shí)際收費(fèi)高于備案標(biāo)準(zhǔn)，您不僅有權(quán)拒付超額部分，還可以向物價(jià)部門舉報(bào)。

第三張憑證是物業(yè)服務(wù)履約記錄。 物業(yè)收了錢，就得有干活的證明。 這份履約記錄是物業(yè)證明自己“服務(wù)到位”的依據(jù)，應(yīng)包括公共區(qū)域的清潔記錄、電梯和消防設(shè)施的定期檢修記錄、安保巡邏日志、公共設(shè)施維修臺(tái)賬等。

例如，合同約定保安每?jī)尚r(shí)巡邏一次，那么物業(yè)就應(yīng)提供相應(yīng)的巡邏簽到記錄。 如果小區(qū)垃圾堆積多日無(wú)人清理，或者電梯故障報(bào)修后遲遲不見維修，而物業(yè)又拿不出相關(guān)的處理記錄，這就構(gòu)成了服務(wù)未達(dá)標(biāo)的證據(jù)。 在這種情況下，業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)先整改并補(bǔ)齊履約記錄，再行商議繳費(fèi)事宜。

第四張憑證是物業(yè)費(fèi)收支明細(xì)公示表，尤其是包含公共收益的公示。 《民法典》第二百八十二條規(guī)定，利用小區(qū)共有部分產(chǎn)生的收入，如電梯廣告、停車費(fèi)、快遞柜場(chǎng)地費(fèi)等，在扣除合理成本后，屬于全體業(yè)主共有。 物業(yè)必須定期（通常是每季度）公示這些公共收益的收支情況，以及物業(yè)費(fèi)本身的收入與支出明細(xì)，包括人員薪酬、公共能耗、維保費(fèi)用等。

這份公示需要加蓋物業(yè)公章，并張貼在小區(qū)公告欄或業(yè)主群等醒目位置。 杭州曾有小區(qū)業(yè)主通過(guò)仔細(xì)核對(duì)公示表，發(fā)現(xiàn)物業(yè)隱匿了數(shù)十萬(wàn)的電梯廣告收入，最終成功維權(quán)。 如果物業(yè)從未公示或無(wú)法提供清晰的收支明細(xì)，業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)就受到了侵害，完全可以暫緩繳費(fèi)。

集齊這四張憑證后，您的維權(quán)之路就有了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 第一步是主動(dòng)溝通，書面索證。 可以攜帶初步疑問(wèn)和證據(jù)，與物業(yè)負(fù)責(zé)人當(dāng)面溝通，要求其在限期內(nèi)提供憑證或就服務(wù)不達(dá)標(biāo)之處進(jìn)行整改。 所有溝通最好留有記錄，如微信文字、郵件或錄音。 如果物業(yè)推諉或拒絕，您可以進(jìn)入第二步：尋求業(yè)委會(huì)支持。

個(gè)人的力量是有限的，由業(yè)委會(huì)代表全體業(yè)主與物業(yè)協(xié)商，往往能產(chǎn)生更大壓力。 當(dāng)溝通無(wú)效時(shí)，第三步是向主管部門投訴。 您可以向當(dāng)?shù)刈》亢统青l(xiāng)建設(shè)部門、市場(chǎng)監(jiān)督管理局或撥打12345市民服務(wù)熱線反映情況，提交您收集到的證據(jù)。

對(duì)于拒絕開具正規(guī)增值稅發(fā)票的行為，直接撥打12366稅務(wù)熱線舉報(bào)是有效途徑。 作為最后的手段，如果前述方法均無(wú)效，您可以考慮向人民法院提起訴訟。 切記，在訴訟中，完整的證據(jù)鏈?zhǔn)菦Q定勝負(fù)的關(guān)鍵。

這里必須澄清一個(gè)常見誤區(qū)：業(yè)主因物業(yè)服務(wù)不佳而暫停繳費(fèi)，并非意味著永遠(yuǎn)拒交。 它更像是一種履約抗辯，是在物業(yè)未按約提供服務(wù)時(shí)，業(yè)主暫時(shí)中止履行付款義務(wù)以督促其整改的行為。

此外，《民法典》第九百四十四條明確禁止物業(yè)采取停止供電、供水等方式催交物業(yè)費(fèi)。 如果您遇到此類情況，可以直接指出其違法性并保留投訴權(quán)利。

我們繳納物業(yè)費(fèi)，本質(zhì)上是為了購(gòu)買一個(gè)安全、整潔、有序的居住環(huán)境。 這個(gè)過(guò)程中，您是否曾仔細(xì)審視過(guò)那份幾乎每年都在支付的賬單？ 您家小區(qū)的物業(yè)，能坦然出示這四張憑證嗎？